TCU propõe CBS de 11,3% a partir de 2027 — veja o que muda pras imobiliárias

O Tribunal de Contas da União (TCU) propôs, na quinta-feira (28/10), uma alíquota de 11,3% para a CBS — a Contribuição sobre Bens e Serviços, parte da reforma tributária — a partir de 2027. O número está acima tanto da previsão do Ministério da Fazenda (8,8%) quanto da projeção de mercado (9,21%), e ainda precisa ser decidido pelo Senado, que deve se posicionar até 15 de dezembro. O IBS, o outro tributo da reforma, entra em vigor de forma gradual a partir de 2029.

O desconto que o imobiliário mantém

Segundo o advogado Arthur Thomazi, da C2T Advogados, o setor imobiliário tem tratamento diferenciado na reforma: vendas, corretagem e administração de imóveis têm redução de 50% sobre a alíquota de referência, e os contratos de locação têm desconto de 70%. Se os 11,3% propostos pelo TCU forem aprovados, as alíquotas efetivas ficariam em 5,65% para vendas, corretagem e administração, e 3,39% para locações — válidas durante 2027 e 2028.

O que muda pro proprietário que aluga

Pessoas físicas que ultrapassarem os limites legais de receita com aluguel passam a ser contribuintes formais do novo tributo — precisam emitir documento fiscal, calcular e recolher o imposto. No exemplo citado pelos especialistas, um aluguel residencial de R$ 3.000, depois de um redutor social de R$ 600, gera cerca de R$ 81 de imposto por mês.

O que muda nas vendas

As vendas de imóveis passam a seguir regras de redução de base de cálculo. As novas regras valem para contratos assinados a partir de janeiro de 2027 — incluindo valores já negociados antes dessa data.

O plano de seis passos pras imobiliárias

Thomazi recomenda seis frentes de ação pras imobiliárias: revisar contratos de administração, locação residencial e comercial, corretagem e parcerias, incluindo cláusulas de repasse tributário e termos aditivos para contratos em andamento; recalcular comissões e taxas de administração, com o imposto destacado separadamente na nota; atualizar o ERP e os sistemas de emissão até 1º de dezembro, recadastrando locadores e locatários conforme o perfil tributário de cada um; mapear a carteira de clientes que vão se tornar contribuintes; treinar a equipe com linguagem técnica simplificada; e exigir nota fiscal de toda contratação e compra da própria imobiliária, pra maximizar o aproveitamento de créditos tributários.

“A Reforma Tributária é um fato; o mercado vai premiar quem a compreende e penalizar quem se lamenta.”Arthur Thomazi, advogado tributarista, C2T Advogados

Leitura ImobHoje: com o Senado ainda decidindo a alíquota final até dezembro, o número pode mudar — mas o desenho básico, com desconto maior pra locação do que pra venda, já está dado. Imobiliárias de Goiânia que administram carteira de aluguel residencial têm pouco mais de um mês pra ajustar contrato e sistema antes de janeiro de 2027.