Juro do financiamento passou de 12% ao ano: isso tira seu direito ao FGTS?

Bradesco, Itaú e Santander já cobram juros acima de 12% ao ano no financiamento imobiliário — Bradesco subiu de 11,69% para 15% mais Taxa Referencial (TR), Itaú foi de 11,99% para 12,95%, e Santander passou de 11,69% para 12,49% mais TR. O movimento ultrapassa o teto nominal de 12% ao ano do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), levantando uma dúvida direta para quem está comprando: isso tira o direito de usar o FGTS?

O que muda quando o juro passa de 12%

Quando a taxa nominal ultrapassa 12% ao ano, o financiamento deixa de atender ao teto de juros do SFH e migra para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) — modalidade sem o mesmo limite de taxa, e também sem o teto de R$ 2,25 milhões no valor do imóvel que caracteriza o SFH.

Mas o FGTS continua disponível

Isso, porém, não significa necessariamente a perda do direito de utilizar o FGTS. Desde 2021, regras específicas permitem o uso do fundo mesmo em financiamentos com juros acima de 12% ao ano, desde que o trabalhador cumpra uma série de requisitos. Segundo a correspondente bancária Francine Avantti, eles incluem três anos de trabalho sob o regime do FGTS, ausência de financiamento ativo no SFH, e o atendimento às condições de residência ou trabalho na região do imóvel. As regras seguem as diretrizes gerais do fundo e valem para qualquer instituição financeira, não apenas a Caixa.

As formas de usar o FGTS

Na entrada, o saldo do FGTS pode ser usado — inclusive para compor integralmente essa parcela, conforme o saldo disponível e as condições do financiamento. Na amortização, o uso é permitido após a contratação, respeitando um intervalo de dois anos entre usos pelo mesmo trabalhador; o comprador escolhe entre reduzir as prestações ou encurtar o prazo, desde que as parcelas estejam em dia.

A linha Pró-Cotista

Existe ainda a linha Pró-Cotista, da Caixa, com recursos do próprio FGTS e juros mais baixos que as modalidades tradicionais — mas com critérios específicos: teto de R$ 1 milhão para o valor do imóvel e saldo de FGTS de pelo menos 10% do valor do bem.

Atenção ao laudo de avaliação

Segundo Francine Avantti, a referência considerada pelo banco para enquadrar a operação é o laudo de avaliação do imóvel, não apenas o preço negociado entre comprador e vendedor. “Uma avaliação acima do limite pode desenquadrar a operação” mesmo quando a venda ocorre por valor abaixo do teto — um detalhe que pode pegar comprador desprevenido de surpresa no meio do processo de financiamento.

Leitura ImobHoje: com três dos maiores bancos do país já operando acima do teto de 12% do SFH, a dúvida sobre o FGTS deixa de ser exceção e passa a valer para uma fatia cada vez maior de quem financia imóvel — inclusive em Goiânia, onde o Copom manter a Selic em 13,75% (veja matéria relacionada no banco de hoje) tende a manter essa pressão nos próximos meses. Vale a recomendação da própria correspondente: confirmar com o banco, antes de assinar, se a operação específica ainda se enquadra nas regras de uso do fundo.