Duas casas no mesmo terreno? A Justiça exige condomínio pra registrar — o que isso significa pra quem compra em Goiânia

Comprou uma casa que fica no mesmo terreno de outra, com matrícula compartilhada? Um caso recente no Rio de Janeiro reforça uma regra que vale em qualquer cidade do país, inclusive em Goiânia: a escritura de compra e venda, por si só, não garante o registro individual do imóvel.

O caso que foi à Justiça

Um cartório recusou o registro individual de uma de duas casas construídas no mesmo terreno, porque as duas construções estavam na mesma matrícula. A Vara de Registros Públicos da Capital do Rio de Janeiro manteve a exigência de regularização antes de autorizar o registro da unidade comprada.

Por que a escritura não basta

Segundo o advogado imobiliário Diego Amaral, sempre que existem dois imóveis independentes dentro de um mesmo terreno, vinculados a proprietários diferentes, é preciso avaliar a instituição de um condomínio edilício ou outra forma de regularização prevista em lei. Nesses casos, o condomínio é obrigatório, com definições, regras e delimitações específicas para cada unidade.

Como funciona a regularização

O condomínio edilício identifica juridicamente cada unidade, define as áreas privativas e comuns e fixa a fração ideal do terreno de cada imóvel. O processo exige formalizar a documentação e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis. A convenção condominial pode, ainda, estabelecer regras de convivência, administração e divisão de despesas.

O risco de não registrar

Segundo Diego Amaral, a propriedade imobiliária só se transfere de fato com o registro do título na matrícula. Sem esse registro, mesmo quem tem escritura e posse do imóvel pode ter dificuldade para provar seu direito diante de terceiros — e para resolver questões de sucessão ou de uma venda futura.

A alternativa do desmembramento

Uma saída possível é o desmembramento: dividir o terreno em lotes independentes, cada um com matrícula própria. A viabilidade depende das características do imóvel e das regras urbanísticas do município, que podem exigir metragem mínima por lote e outras condições — o que, segundo o advogado, exige uma análise documental e legislativa prévia antes de qualquer decisão.

“Quando a pessoa não registra, ela pode ter tudo, inclusive posse, ela só não tem a propriedade.”Diego Amaral, advogado imobiliário

Leitura ImobHoje: a regra é do Código Civil e vale em qualquer lugar do país — inclusive nos bairros goianienses onde ainda é comum encontrar duas casas no mesmo lote, legado de loteamentos antigos. Antes de fechar negócio nesse formato, checar a matrícula na prefeitura e no cartório é o mínimo.